合同会社CROOKの野島です。

賃貸経営の家賃設定方法。3つの算出法と適正家賃の決め方をご紹介いたします。

家賃は高く設定すれば収益は上がりますが、相場より高すぎると空室期間が延び、かえって年間の収益が下がることがあります。逆に安すぎる家賃は、実質利回りを圧迫し、資産運用としての採算を悪化させます。

家賃設定には不動産の専門家が実務で使う算出方法があります。本記事では3つの算出法と、実際に家賃を決める際の考え方を整理します。

目次

1. 家賃設定を誤ると何が起きるか
2. 家賃を算出する3つの方法
3. 家賃相場を自分で調べる方法
4. 家賃設定に影響する物件条件
5. 家賃を見直す・値下げするタイミングの考え方
6. まとめ

1. 家賃設定を誤ると何が起きるか

家賃設定のミスは、次のような形で収益に影響します。

• 高すぎる場合: 内見はあっても成約に至らず、空室期間が長期化する。空室期間の家賃収入ゼロは、多少家賃を下げるより大きな機会損失になりやすい
• 安すぎる場合: 満室にはなりやすいが、キャッシュフローが想定より積み上がらず、資産運用としての採算が悪化する

どちらも「相場を正しく把握していない」ことが原因である場合が多く、次章の算出方法を理解することが第一歩になります。

2. 家賃を算出する3つの方法

不動産鑑定の実務でも使われる、代表的な3つの算出方法です。

積算賃料 = 基礎価格(物件の時価)× 期待利回り + 必要諸経費

実務では、取引事例比較法で「相場感」をつかみ、積算法・収益還元法で「理論上の妥当性」を確認するという使い方が一般的です。1つの方法だけに頼らず、複数の視点で家賃を検証することが適正家賃に近づく近道です。

3. 家賃相場を自分で調べる方法

専門家に依頼しなくても、オーナー様自身で、ある程度の相場調査は可能です。

1. 賃貸ポータルサイトで類似物件を検索する(同エリア・同築年数・同間取りで絞り込む)
2. 複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された家賃を比較する
3. 成約家賃と募集家賃の差に注意する(ポータルサイトの表示額は「募集家賃」であり、実際の成約額とは差があることが多い)

自分で調べた相場と、管理会社・仲介会社が提示する家賃に大きな差がある場合は、その根拠(どの物件と比較したか)を確認するとよいでしょう。

4. 家賃設定に影響する物件条件

同じエリアでも、以下の条件によって適正家賃は変動します。

• 専有面積・部屋数: 広く部屋数が多いほど家賃は高くなる傾向
• 築年数: 新しいほど高く、一般的に築年数の経過とともに緩やかに下落する
• 設備: オートロック、宅配ボックス、独立洗面台など、競合物件との差別化要因
• 駅からの距離・周辺環境: 利便性が家賃に直結する
• 管理状態: 共用部の清掃状況や建物の外観も、内見時の印象を左右する

設備investment(リフォーム等)によって家賃を引き上げられる余地があるかどうかも、家賃設定とあわせて検討する価値があります。

5. 家賃を見直す・値下げするタイミングの考え方

空室が続く場合、値下げは最後の手段ではなく、以下の順で検討するのが基本です。

1. 募集条件の見直し(フリーレント、敷金・礼金の減額など、家賃自体は変えずに条件を調整)
2. 広告掲載の見直し(写真・原稿の改善、掲載媒体の追加)
3. 家賃の見直し(周辺相場との乖離が大きい場合のみ)

家賃を一度下げると、次の入居者募集でも同水準が基準になりやすく、簡単には戻せません。値下げは相場との乖離を確認したうえで、最終手段として判断することをおすすめします。

6. まとめ

家賃設定は、積算法・取引事例比較法・収益還元法という3つの算出方法を組み合わせて検証するのが基本です。高すぎれば空室期間の長期化、安すぎれば収益性の悪化につながるため、感覚ではなく根拠のある相場調査に基づいて決めることが、安定した賃貸経営の土台になります。

家賃設定に悩んでいる、または今の家賃が適正か見直したい場合は、専門家に相場感を確認してもらうことをおすすめします。

今の家賃設定が適正か、一度プロの目線で確認してみませんか?

合同会社CROOKでは、周辺相場を踏まえた家賃設定のご相談、空室が続いている物件の見直しサポートを行っています。

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